かしこく住み替えたい
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Tips to buy a new one
家をスムーズに買い替えるコツ
「残っている住宅ローンはどうすればいい？」「売却代金を新居の購入に充てることはできる？」
「住み替えのせいで二重ローンを支払うことになるって本当？」
住み替えをご検討されている方のほとんどが、このようなご不安や疑問を感じているのではないでしょうか。
スムーズな住み替えを行うためには、適切な流れとメリット・デメリットについて正しく知っておくことが大切です。
ここでは住み替えの流れや理想の形、住み替えにかかる費用などについて、
大田区・品川区を中心に不動産売却・査定・住み替えを手がける「ハウスドゥ 馬込」が解説していきます。
手間も費用も最小限に、タイミングよく住み替えるために
住み替えには「いま住んでいる家の売却」と「新たに住む家の購入」という2つの大きなお取引がございます。たとえば売却が先行すれば仮住まいにおける家賃や引越しの費用が多くかることでしょう。逆に購入が先行すれば新居・旧居のローンを同時に支払う二重ローンのリスクも考えなくてはいけません。
このようなリスクを考えた場合、住み替えは「売買を同時進行」することが理想的です。しかし、不動産取引は必ずしも同時に進められるわけではございません。だからこそ、ご自身の事情やご希望によって売り買いどちらを優先させるべきかを考えていくことが、「住み替え成功の鍵」となります。
手間や費用を最小限に、スムーズな住替えをするための考え方をぜひご参考ください。
「先に家を売る」「先に家を買う」住み替えではどちらが有利になる？
資金に余裕がお有りであれば新居購入を先に進めた方が良いかもしれません。二重ローンの支払いはあるものの、新居をじっくり探すことに専念できるためです。
逆に資金に余裕がない場合は家の売却を先行させた方がよいでしょう。売却代金をローンの支払いや新居購入資金に充てることができ、資金計画を立てやすいためです。
このように、必ずしもどちらが有利ということはなく、お客様の状況やご希望によって売り買いどちらが有利になるかが変わってくることを覚えておきましょう。
同時進行が住み替えの理想的な流れです
住み替えは「家の売却」と「新居の購入」という2つの不動産取引を行うことで成立します。売り先行と買い先行にはそれぞれ異なるメリット・デメリットがあるため、どちらが良いとは言い切れません。
余計な手間や費用をかけずになるべくスムーズに住み替えをする、この方法として最も理想的なのは「売り買い同時に進行する」ことです。
たとえば、売却する家の引渡し日と新居への入居日を同時にすることができれば、仮住まいを用意する必要がなくなるため、無駄な家賃や引越し費用をかけなくて済みます。また、売却代金の受け取りと同時にローンの手続きや購入代金支払いを進めれば、二重ローンで苦しむこともなくなります。
このように、売り・買いのタイムラグ少なくする、できる限り同時進行することが住み替えをスムーズに進める上で目指すべき方向性といえます。
納得のいく価格での売却ができ資金計画を立てやすい「売り先行型」
住み替えをご検討される方の多くが選択するパターンが「売り先行型」です。住宅ローンが残っていても、家の売却代金でローン残債を支払うことができてさらに残りは新居の購入資金に充てることが可能となるためです。また、売却を急ぐ必要がないため、買主様とじっくり交渉した上で納得の行く価格で売却できるのもメリットといえます。
ただし、売却する家の引渡し日までに新居が購入できていない場合、賃貸物件などの仮住まいを準備しなければなりません。毎月の家賃がかかるとともに、引越しも仮住まいと新居の2回行う必要があるため手間や費用がかかってしまいます。
このことから、売り先行で住み替えを行う場合は、仮住まいを避ける・仮住まい期間をなるべく少なくすることが大切です。
妥協のない理想の新居探しを行える「買い先行型」
「買い先行型」は理想の新居を妥協せずにじっくりと探したい方に向いている方法です。家の購入までは売却を行わないため、引渡し日を気にすることなく時間をかけて新居を探すことができます。また、先に住む場所を確保できているため、仮住まいを準備する手間や費用がかからないのもメリットです。
ただし、新居への入居日までに旧居が売れない場合は二重ローンを支払うことになります。また、二重ローンを避けるために売却を急いだ結果、不利な条件にて値下げをせざるを得なくなる可能性があるのがデメリットです。
また、「不動産買取」も視野に入れておきましょう。売却価格が安くなってしまう点こそデメリットであるものの、住み替えにおけるリスクを大幅に抑えることができます。「買取保証付き仲介売却」という方法もございますので、高値売却を目指しつつ住み替えにおけるリスクも抑えたい方はぜひご検討ください。
リスクを抑えて住み替えを成功させるためのポイント
住み替えは「同時進行」「売り先行」「買い先行」いずれの方法であっても、「仮住まい・二重ローン」のリスクを抑えるかが重要となります。
リスクをなるべく避けるためには、まず売り・買いどちらも「同じ不動産会社」に依頼することをおすすめします。売却と購入の決済を同時に行えるよう調整しやすいためです。「余裕をもったスケジュールを立てる」ことも大切です。住み替えにかかる期間は3ヶ月～半年が一般的で、私生活に無理がでないスケジュールを立てていきましょう。
このように、買い先行で住み替えを進める場合は売却をいかにスムーズに行うかが重要な鍵となります。不動産買取なども検討して進めていきましょう。
住み替えにかかる費用
住み替えをする上でまず立てておきたいのが資金計画です。家の売却と家の購入それぞれに費用がかかり、さらに諸経費も必要となりますので事前に把握して計画に組み入れておきましょう。具体的にそれぞれいくらかかってくるのかまとめてご紹介いたします。
家売却時にかかる費用
| 費用項目 | 内容 | 費用 |
|---|---|---|
| ①仲介手数料 | 不動産会社が買い手を見つける仲介業務の報酬として払う費用 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
| ➁印紙税 | 売買契約時に作成される契約書や領収証に課税される税金 | 売買価格により税額が決定（非課税～48万円） |
| ➂抵当権抹消費用 | ローン完済後に抵当権を抹消するための費用 | 1本につき約1万～2万円 |
| ➃所得税・住民税 | 住居を売って得た譲与所得（※）に対して課せられる税金 | 売却した年の1月1日での保有期間によって税率が異なる 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% |
| ➄その他 | その他住み替えにかかる費用 | 引っ越し費用等 |
家購入時にかかる費用
| 物件の種類 | 物件価格（万円） |
|---|---|
| 分譲マンション | 4,577 |
| 中古マンション | 2,819 |
| 注文住宅 | 3,971 |
| 分譲戸建て住宅 | 3,933 |
| 中古戸建住宅 | 2,814 |
（参考：平成30年度国土交通省）
諸経費
| 費用項目 | 内容 | 費用 |
|---|---|---|
| ①仲介手数料 | 中古物件の場合、不動産会社が物件を見つける仲介業務の報酬として払う費用 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
| ②収入印紙 | 新居購入の取引を証明する書類にかかる費用 | 売買価格により決定 |
| ③融資事務手数料 | 金融機関から住宅ローンを借りるときに支払う手数料 | 融資額×2％＋消費税（金融機関により異なる） |
| ④所有権移転登記費用 | 購入した物件の所有権を自分へ移すためにかかる費用 | 例）3,000万円戸建てで30～40万前後（物件による） |
| ⑤抵当権設定登記費用 | 住宅ローンで購入した新居に金融機関の担保権利を設定する費用 | 融資額3,000万円で3万円か12万円＋報酬 |
| ⑥その他 | 住み替え後に支払う税金、新居の維持費用 | 固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金の清算金や引っ越し費用など |
PICK UP開業から40年以上、実績豊富な当社がスムーズな住替えを実現します。
住み替えは二重ローンや仮住まいのリスクをなるべく減らすためにも、スムーズに進めることが大切です。
ハウスドゥ 馬込は開業から40年、住み替えの対応実績も豊富です。お客様ごとに違うご事情・ご希望をじっくりと伺った上で、適正な査定、無理のない資金計画、短期間ローンのご紹介などさまざまなご提案を行います。
他社様ではうまく住み替えできなかった方もぜひご相談ください。ハウスドゥ 馬込がスムーズな住み替えを行えるように全力でサポートいたします。
