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Mechanism of voluntary sale

任意売却の仕組みや
競売との違い

「ローンの返済が苦しい」「金融機関から督促状が届いている」など、住宅ローンの返済でお困りの方はぜひ任意売却をご検討ください。
滞納が続き、競売まで進んでしまうと物件は不利な条件にて売却されてしまいます。
ご自身の意志でなるべく高く売却するためにも、任意売却を行いましょう。

任意売却のメリット・デメリット、競売との違い、離婚による任意売却について、
大田区・品川区を中心に不動産売却・査定・住み替えを手がける「ハウスドゥ馬込」が解説していきます。

こんなお困りごとはありませんか？

収入の低下でローン返済が厳しくなってきた
住宅ローンの支払いが遅れたり滞納したりするようになってしまった
相続した家のローンが残っているがどうしたらいいのか……
滞納が続き督促状が届いてしまったがどうしようもない……
離婚をして共同名義の住宅ローンを支払えなくなってしまった
このまま競売になるまで待つしかないのか……

任意売却とは

住宅ローンの返済が数ヶ月に渡り滞ると金融機関は抵当権を行使して不動産を差し押さえ、競売によって強制的に物件を売却して債務を回収します。任意売却とは競売を避け、所有者様の意志によりなるべく良い条件で物件を売却できる方法です。

競売の売却価格は市場価格の5割程度、余剰資金も受け取れずローンの返済も将来的な見通しも暗くなってしまいます。任意売却ならば市場相場に則した価格で売却でき、ローン残債を多く返済でき、引越し費用などの余剰金も捻出できる可能性があります。ローンの返済で困っている、滞納が続いているとお悩みでしたら、ぜひ任意売却をご検討ください。

競売との違い

任意売却は所有者様自身の意志により市場相場に合った価格で売却でき、残債も抑えやすい点が競売と大きく異なります。競売では市場価格の3～5割で落札されることがほとんどです。そのため、残債も多くなり売却後も苦しい返済が続きます。競売ではその後の生活を再建するのは困難であるといえるでしょう。

また、任意売却ならばその後の返済についてリスケジュールすることができ、手元にお金を残すことも可能です。さらに一般に公開せずに売却を進めることができるため、ご近所に知られずに行える点も競売と大きく異なります。

	任意売却	競売
売却価格	任意売却は一般的な不動産売却と同様に売主様が希望する価格を反映した売り出し価格を設定することができます。そのため、高値で売却できる可能性があります。	確実に売却を行うために最低入札価格は低く設定され、実際の売却価格は市場相場の3～5割になることが多いです。
残債	高く売却できる可能性があるため、残債も多く減らすことが可能です。	売却価格が安くなるため、残債も多く残る傾向にあります。
残債の返済について	任意売却を進めていく中で、金融機関と残債の返済について見直しの相談をすることが可能です。無理のない範囲でリスケジュールもできます。	残債が多く残っている上に、原則一括での返済を求められます。
手元に残るお金	売却代金の一部を引越し費用や当面の生活資金として残してもらうように金融機関と交渉することができます。	競売の売却代金は原則としてすべて返済に充てられるため、手元に残るお金はありません。
物件からの退去について	買主様と交渉することで引き渡し日について事前に交渉することが可能です。また、親戚や知人に購入してもらい賃貸契約してそのまま住み続けることも可能です。	所有権の移転を含め裁判所が一括して進めてしまうため、引越し日を選ぶことはできません。また退去日以降も住み続けると不法占拠扱いとなります。
プライバシーの保護	なるべく知られない形で売却を進めることが可能です。	プライバシーは考慮されず、競売物件の情報は公開されてしまいます。
所有者様の意志	売却のご決断はもちろん、売り出し価格の決定など所有者様の意志を反映した売却が可能です。	すべて裁判所主導で行われるため、所有者様の意志が介在する余地がありません。
生活再建について	返済計画の見直しや余剰資金が手元に残るなど、生活再建に向けて前向きに進むことができます。	売却金額が安いため残債が多く、一括返済が求められる上に手元に売却代金が一切入らないなど生活再建はかなり厳しくなります。

任意売却のメリット・デメリット

メリット

任意売却について金融機関から合意を得られれば不利な競売を避けることができる
売却一般的な方法で行われるため、市場価格に合った価格で競売よりも高く売れる可能性が高い
物件情報を公開せずに売却活動を進めることが可能であるため、プライバシーを守ったままで売却できる
引越し費用や当面の生活資金などを売却代金から工面することも可能である
返済計画の見直しについて交渉することができるため、生活再建もしやすい
不動産を家族や知人に買い取ってもらえば、売却後に賃貸契約してそのまま住み続けることができる

デメリット

金融機関が必ずしも任意売却を合意するとは限らない
不動産売却についてはサポートを受けられるが、金融機関との交渉や各種手続きなどは自分で行う必要がある（アドバイス等は受けられる）
任意売却を行える期間には限りがあり、競売が開始されるとこの方法は選択できない

離婚による任意売却の場合のメリットとデメリット

夫婦名義で住宅ローンを借りている場合など、離婚をきっかけに残債の支払いが困難になるケースは少なくありません。また、婚前に連帯保証人となっている場合も、将来の不安を取り除きたいと考えることでしょう。任意売却はそうした離婚による不動産問題も解決可能です。

離婚による連帯保証はメリットもある一方でデメリットや注意すべき点もいくつかあります。たとえば、登記上の名義と売却する人物が一致しなければ売却できないなどは意外と抜けがちなのでご注意ください。

メリット

任意売却の方が競売よりも高く売れやすい。
残債も多く減らすことができ、完済の目処が立ちやすい。完済後は連帯保証人を解消することができる。
不動産の売却タイミングは融通がきくため、離婚や引越しのタイミングに合わせて引き渡しを調整することが可能である

デメリット

住宅ローンを滞納した記録が残るため信用情報に傷がつき、5年～10年は新規にローンを組む、クレジットカードを作るなどができない
金融機関と直接交渉しなければならないため、手間がかかる
連帯保証人からの同意が必要で、秘密裏に売却することはできない

任意売却はお客様に対して誠実に行動できる当社にお任せください

任意売却を依頼する不動産会社を選ぶ際には、「顧客のことを想って行動できる担当者」のいるところをぜひお選びください。

任意売却では必要経費として売却代金から引越し代を差し引き、20万円程度を債務者に渡すことが認められるケースがほとんどです。しかし中にはそうした慣習をいいように解釈して、「100万円までお渡しできます」と誇大広告する悪質業者もいます。当然そのようなことはできず、金融機関の心証を悪くして任意売却が不成立となることがほとんどです。

任意売却はご自身の意志でなるべく高く売却できる方法で、競売の前に行える救済措置的な方法です。任意売却は、正しい知識と経験により的確なアドバイスを行える、ハウスドゥ馬込にお任せください。